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新制上路到底對於自住客是利多還是利空？
新制會造成炒房投資客大逃殺嗎？
房地合一稅 2.0 即將在2021年7月1日上路了, 在7月1日之後查實價登錄甚至會揭露到門牌，不再跟以前一樣只能查區域或是路名了，而且連預售
屋也在法規涵蓋範圍內。
此次房地合一 2.0上路後，最主要影響到的部分就是房屋買賣稅率的不同。
新制上路後 ，無論是自住還是投資，舉凡牽涉到之後可能的賣房，就會需要關注到這個 2.0 上路後新制上的變化。
觀察此次 2.0上路的新制，可以觀察到政府禁炒房的決心。
不只是賣房會有『 重稅 』, 更在法規上面防堵了有錢人 『 節稅漏洞 』。
那到底新制跟舊制上有什麼重大的改革呢？
修法內容
| 境內個人 | 現行法規 | 修法後 |
|
稅率 45 % |
持有一年內 | 持有2年內 |
| 稅率 35 ％ | 持有1-2年內 | 持有2-5年內 |
| 稅率 20 ％ | 持有2-10年內 | 持有5-10年 |
|
稅率 15 % |
持有超過10年 | 持有超過10年 |
使用以上表格來做比較就可以知道，現行房地合一把 2年當作房屋買賣短期操作的一個基準點。但 2.0上路後，則為持有房屋 5年內都視為房屋
短期操作的基準點。
舉例來說，假設小明擁有一間房屋價值500萬，最後以600萬賣出，獲利100萬。以現行房地合一稅率來計算的話，小明需要繳的稅為跟舊制的差
別是很大的。（ 請看表二 ）
| 持有房屋年限 | 現行法規 | 房地合一 2.0 | 兩者差距 |
| 一年內賣出 | 45萬 | 45萬 | 0 |
| 兩年內賣出 | 35萬 | 45萬 |
10萬 |
| 三年內賣出 | 20萬 | 35萬 | 15萬 |
| 四年內賣出 | 20萬 | 35萬 | 15萬 |
| 五年內賣出 | 20萬 | 35萬 | 15萬 |
| 持有十年以上賣出 | 15萬 | 15萬 | 0 |
圖表內的金額數字都是獲利100萬的話，要繳給政府的稅。顯而易見的就是更改
法規後, 房屋持有期間五年以內賣出的話，要繳的稅真的很多啊！
但對於一般只是單純自住的民眾來說，只要將戶籍登記在自用的房子且連續六年期間並無出租及登記在公司名下的話，無論是現行法規或是即將
上路的房地合一2.0，都還是適用於 6年優惠自用的辦法的。
也就是六年內若將房屋賣出，獲利只要不超過400萬，都沒有什麼問題，只有在獲利超過400萬的話才會需要繳納 10 ％的稅。
而新制上路前，也直接或間接地影響了預售屋的買賣市場。怎麼說呢？因為購買預售屋跟一般新成屋或是中古屋的最大差別就是預售屋交易時僅
僅是購買『 產權 』。
也就是說在房子尚未蓋好前，我們買到的是這間預售屋的『 權利書 』，在房子蓋好後，房子才會真正地過戶到我們的名下。
所以很多利用預售屋低買高賣來進行炒房的投資客們，在『 賣房 』給下一任屋主時，都會需要經過一道 『 換約 』的手續，也就是我們常常聽
到的 『 換約 』。
而這樣的買賣行為跟一般房屋的買賣最大的差別就是稅率的問題。因為依現行法規來算的話，房屋的換約並不需要繳交房屋交易所得稅，而是併
入個人綜合所得稅來做計算。
這就衍生了投資客眼中的『 利潤空間 』, 因為台灣現行綜所稅是採用邊際稅率。收入越高，所繳的稅率也會越高。一般來說，都會是 5-12％不
等。遠遠低於房屋交易所得稅的任一稅率。
而即將上路的房地合一 2.0則是把以往法規的漏洞給補強了起來，因為未來法規上路後，預售屋的換約買賣『 視為 』房地交易，納入房地合一課
稅。所以以往投資客眼中的『 稅率的利潤空間 』不復存在。
新制對預售屋買賣的打擊還不只如此，剛剛上面我們有提到稅率都是以房屋持有期間的區間來做買賣房屋的稅率計算。（ 如表一 ）新制更將預
售屋尚未換約前的期間都不列入房屋持有期間。
什麼意思呢？假設Ａ君在 2020年買了一間預售屋，房子在2023年交屋。Ａ君假設在2025年出售的話，將有以下差別
| 現行法規 | 房地合一 2.0 | |
| 房屋已持有持有 期間 | 2025-2020 = 5年 | 2025 - 2023 ＝ 2年 |
| 適用稅率 | 20 % | 45 % |
也就是預售屋還沒交屋前都不算持有房屋喔！
如果這樣算，大家還是無法真正了解到底有多大差別的話，我們來舉個簡單的例子來說明可能會讓人更能夠明白其中極大的差距。
假設小花買了一間預售屋大概800萬，預計要兩年才能交屋。但後來家裡有急需且附近區域行情也漲了，想說可以像炒房投資客的操作方式一樣
將房子在換約前賣出。也很幸運地得到一個買主願意出價850萬去買小花的房子，等於小花只要換約就可以賺取50萬的價差。
如果您是小花，請一定要在房地合一2.0上路之前將房子順利換約完成交易。
為什麼呢？就像先前我們提到的，現行法規並不將預售屋的換約視為房屋交易。所以不適用於房屋交易所得稅，只併入個人所得稅來做計算。我
們假設小花的個人所得稅率是12 %
現行法規：賺得50萬 Ｘ 12％＝6 萬
房地合一2.0 ：賺得 50萬 Ｘ45 % ＝22.5萬
這賣的時機點如果不對的話，中間衍生的價差可能會讓你氣到睡不著。
因為％數直接等於個人所得稅的有錢人費率了。
而如果小花真遇不到買主在房地合一2.0上路前買她的房子的話，小花真要以較划算的方式來賣房取得價差的話，也至少要等上交屋後五年之後出
售，才能以20 %的稅率繳稅。也就是說，小花在新制的規範下，從簽約到出售至少要等上7-8年。（ 因為預售屋通常蓋好後還要申請使用執照，
執照下來後還要辦過戶及辦貸款。這樣一來一往的等候時間，通常也 3個月到半年不等。）
（ 未完待續 ）
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